El creciente índice de ejecuciones hipotecarias ha provocado un alto número de estafadores que ofrecen "rescatar" a los propietarios con dificultades financieras. Usan una amplia variedad de fraudes y apuntan a personas de todas las edades en prácticamente todas las comunidades del país. Cualquiera puede ser víctima.

Los fraudes de rescate de ejecución hipotecaria generalmente giran en torno a acuerdos muy promocionados, teóricamente diseñados para salvar las casas de quienes se enfrentan a una ejecución hipotecaria: aquellas personas que se han atrasado en los pagos de sus hipotecas. Proclaman "salvar su casa" o "pagar su hipoteca", pero en realidad generan un beneficio rápido para el estafador o hacen que disminuya el valor de su casa sin beneficios para usted. Los estafadores lo pueden desalojar de su propia casa y luego venderla en el mercado libre.

¿Cómo funciona un fraude de rescate de ejecución hipotecaria?

El "rescatador" identifica propietarios con necesidades a través de comunicados de ejecución hipotecaria en periódicos, Internet o en oficinas gubernamentales. Entonces, el "rescatador" se comunica con el propietario por teléfono, lo visita personalmente, le envía una tarjeta o folleto o a través de publicidad. El contacto inicial generalmente se centra en un mensaje que les dice a los propietarios que pueden permanecer en sus casas de manera sencilla, obtener un "nuevo comienzo", conservar su calificación crediticia o recibir dinero inmediato.

Durante el primer encuentro, con frecuencia se le dice al propietario que interrumpa toda comunicación con prestamistas, asesores crediticios o abogados y que permitan que el "rescatador" maneje todos los detalles. Esto corta el acceso del propietario a soluciones financieras legítimas.

El estafador generalmente busca obtener un beneficio rápido mediante honorarios o pagos de hipoteca directos que nunca llegan al prestamista. En algunos casos, el estafador adquiere la propiedad del inmueble mediante el engaño del propietario.

Cuando ya es demasiado tarde para salvar la casa, el "rescatador" toma la propiedad o el propietario pierde la casa por ejecución hipotecaria después de que se ha consumido el capital por honorarios y cargos.

¿Cuáles son algunos de los fraudes más comunes?

• Dar "gato por liebre": El propietario es engañado intencionalmente y, por lo tanto, no comprende que está vendiendo la casa a cambio de un "rescate".
  
  Muchas personas creen que están firmando documentos para un nuevo préstamo u otro acuerdo financiero que les permitiría conservar su propiedad mediante la cancelación de pagos de la hipoteca que están vencidos.



• El falso intermediario: El "rescatador" cobra un honorario inicial u honorarios muy elevados por "salvar" la casa debido a que negocia con el prestamista o promete encontrar rápidamente un comprador para la casa. Generalmente, el estafador inhibe al propietario de otra ayuda legítima o recurso legal al decirle que no debe hablar con el prestamista, buscar asesoramiento crediticio ni asesoría legal. Una vez que se pagan los honorarios, desaparece con un beneficio rápido y sencillo.
  
  Por lo general, el propietario se queda sin ayuda suficiente para salvar la casa y con poco o nada de tiempo para evitar la ejecución hipotecaria.
  
  En algunos casos, el estafador insiste en que el propietario realice todos los pagos de la hipoteca directamente a él mientras negocia con el prestamista. Puede reunir el valor de unos meses de pago antes de desaparecer.



• Planes falsos de "alquilar para comprar": El propietario entrega la titularidad de la casa con el convencimiento de que podrá pagar un alquiler y luego volver a comprarla después de unos años. Los términos del acuerdo de recompra generalmente son desfavorables para el propietario, con un precio de reventa muy superior al valor del mercado. En algunos casos, con el tiempo el estafador aumenta el valor de alquiler considerablemente.
  
  Una vez que el antiguo propietario se atrasa con los pagos del alquiler, se desaloja a la familia y el "rescatador" queda libre para vender la casa.
  
  Incluso si el antiguo propietario puede pagar el alquiler, los términos de la recompra son tan onerosos que termina perdiendo la posesión de la casa y los estafadores se quedan con la mayor parte del capital.

¿Cómo puedo saber si una empresa es legítima?

Las empresas legítimas se sentarán junto al propietario y reunirán la documentación. Sus representantes le explicarán la oferta y el proceso con todos los detalles que necesite para tomar una decisión informada. Todas las promesas y acuerdos se asentarán por escrito. Los representantes no se opondrán si desea consultar a un abogado, asesor crediticio o inmobiliario, miembro de la familia, amigo u otro recurso experto.

Las empresas con mayor legitimación no comercializarán sus servicios a través de marketing directo y agresivo ni harán promesas por adelantado de salvar su casa, ofrecer dinero inmediato o salvar su calificación crediticia.

Antes de firmar contratos, se debe comunicar con su prestamista, un asesor crediticio o inmobiliario o un abogado. También puede consultar muchas empresas en www.bbb.org.

¿Cuáles son las advertencias que se deben tener en cuenta?

Los propietarios deben proceder con extremo cuidado si una persona o empresa:

• Se llama a sí misma "consultora en hipotecas" o "de servicio para ejecuciones hipotecarias".
• Se comunica con las personas cuyas casas están en la lista de ejecución hipotecaria, incluso cualquier persona que use folletos u ofrezca servicios puerta a puerta, por teléfono o por correo electrónico.
• Lo incentiva a que arriende su casa de modo que la pueda volver a comprar con el tiempo.
• Cobra honorarios antes de proporcionarle servicios.
• Le indica que interrumpa toda comunicación con su prestamista, asesores crediticios o inmobiliarios, abogado u otros expertos avalados por ley.
• Le dice que realice todos los pagos de la hipoteca directamente a él o a su empresa (no al prestamista).
• Solicita que transfiera su escritura o título de propiedad a él o a su empresa.
• Hace una promesa que parece demasiado buena para ser real, por ejemplo, dinero inmediato "sin condiciones".
• Le dice que como parte del acuerdo se debe mudar de la casa por un tiempo para remodelarla o por otras razones.
• Ofrece comprar la casa en efectivo a un precio fijo que no está establecido por el mercado inmobiliario en el momento de la venta.

Para obtener información adicional, puede ver la lista de advertencias del Programa de Fideicomisarios del Departamento de Justicia de los EE.UU. en www.usdoj.gov/ust/eo/public_affairs/factsheet/docs/fs06.htm

¿Qué es lo que un propietario NUNCA DEBE HACER?

• Recibir presiones para firmar un contrato. Tómese su tiempo para revisar todos los documentos en detalle, preferentemente con un abogado que represente únicamente sus intereses.
• Enviar o entregar pagos de la hipoteca a otra persona que no sea su prestamista, incluso si promete realizar el pago en su nombre.
• Ceder la titularidad de su casa a ninguna persona sin asesoramiento de un asesor crediticio o inmobiliario o un abogado.
• Confiar en acuerdos verbales: no tienen validez. Plasme todas las promesas por escrito y conserve copias de todos los documentos, especialmente aquellos con su firma.
• Firmar documentos con líneas o espacios en blanco. Los estafadores pueden agregar información luego, sin su conocimiento o aprobación.
• Si no habla inglés, use su propio traductor. No dependa de alguien proporcionado por el "rescatador".
• Enamorarse de promesas que con frecuencia se usan para atraer a los propietarios hacia los fraudes. Por ejemplo:
• Afirmaciones de salvar su calificación crediticia
• Promesas de dinero inmediato
• Garantías de que se encontrará un comprador dentro de una cantidad determinada de días
• Ayuda para declararse en quiebra y así "detener la ejecución hipotecaria"
• Ofertas de alquiler gratuito u obsequios